西雅图哪个县房价最便宜？低收入者买房有绝招
据西雅图时报10月6日报道 高利率使西雅图的购房者分外困难，特别是对于那些第一次买房的人来说，他们正在感受到在已经很高的价格之上利率飙升的压力。
尽管利率略有下降，本周30年固定利率抵押贷款的平均利率仍徘徊在6.7%左右，大约是今年年初的两倍。虽然住房市场正在降温，但买家表示，房价还没有下降到足以让他们觉得可以负担得起这些利率。
西雅图居民丹尼尔·克劳福德（Danielle Crawford）说：“我们只是暂缓行动，我和丈夫想在普亚卢普市买房。我希望房价能再降一点，或者利率能降下来。但我不知道这两件事中的任何一件是否会在短期内发生。”
高抵押贷款利率使像克劳福德这样的买家只能暂时按兵不动，并减少了在过去两年中为当地住房市场提供动力的激烈竞争。这导致了市场的冷淡：买房的人越来越少，金县的房价自今年春天以来下降了12.4%。
虽然价格下降，但是买房子仍然相当困难。根据西北地区多重上市服务机构周四公布的新数据：
9月份金县的单户住宅中位数售价为87.5万美元，比一年前增长了6%；
皮尔斯县的中位价格为53.8万美元；
斯诺霍米什县为73.5万美元；
基萨普县为53.997万美元；
普亚卢普地区的房屋价格中位数为53.95万美元，比去年增长了5.7%。
所有4个县的价格都比8月份下降了2%-3%，比去年增长了6%-9%。去年这个时候，房价同比上涨10%-19%。今年4月，金县的房价比去年同期增长了近20%。在普吉特海湾地区，9月底市场上的房屋数量是去年同期的两倍。
不过，按照行业标准，市场还是不平衡的。库存月数是衡量地产市场房屋供应的标准。按照目前的需求，金县所有待售的独户住宅只需两个月就可卖掉。而上市服务机构认为4至6个月的房屋待售量才是正常的。这么低的待售量水平在市场上至少在6年内没有见过。
克劳福德和她的丈夫在过去几年狂热的市场中努力竞争，但是，逐渐升高的利率削弱了他们的购买力。这家人希望能找到一个3个卧室的房子，院子里有空间为他们的双胞胎儿子准备一个秋千，而且他们不想有超过2600美元的月供。这使得他们的预算在37.5万美元左右。克劳福德说，在这个价位上寻找房屋“非常困难”。“虽然利率大幅上升，但房价只下降了一点，我们平时还得买日常用品、食品，负担孩子托儿所的费用，所以我们仍然很困难，”克劳福德说。
全国各地的购房者都面临着类似的障碍。根据Zillow的数据，在全国范围内，8月份新房的典型月度按揭付款比2019年同期增长了83%。如果利率达到7%，西雅图地区的典型房屋的月付款将是4035美元。在Zillow的分析中，该地区包括金县、皮尔斯县和斯诺霍米什县。
Keller Williams公司的经纪人鲍比·布朗说，首次购房者受利率上涨的打击最大。他说：“他们没有大量的积蓄，也没有很大的灵活性，无法从想买的50万美元的房子，加钱到买60万美元的房子。一个百分点的增长就可以使购房者的购买力减少10%左右。这对所有那些一个月前还处于边缘的人来说意义重大。”
在雷尼尔海滩买房时，约翰·弗洛丁看到，随着利率的攀升，他符合条件的贷款额度在几周内从50万美元下降到42.5万美元。这使得本来就很难找的入门级住房变得更加困难。他希望购买一栋独栋房屋，以便为退休后积累资产，但在他的价格范围内，房源供应很少。他现在正在寻找更远的地方，如Kitsap County, SeaTac, Burien和Des Moines。9月，金县西南部的房价中位数比一年前增长了6.9%，包括联邦路、伯林和得梅因等地区。西雅图的价格上涨了5.9%，东部地区的价格上涨了3%。
“去年，我真的有点认为这是我的机会。而现在我真的感到有些绝望了，”弗洛丁说。
弗洛丁想过动用他的401k，但该基金已经受到股市低迷的影响。弗洛丁有一份不错的薪水、体面的信用和大约5%的首付，他知道其他人受到的挤压更多。他说：“如果像我这样的人有这样的经历，那么在这个城市、在这个地区，还有很多人将无法做到这一点，永远。”
对于想知道利率是否会下降、允许他们现在同意更高的利率并进行再融资的买家，布朗敦促他们谨慎行事。他说：“你必须能够经受住风暴的考验，较低的利率可能不会很快出现。”
在上市服务的一份新闻稿中，Windermere首席经济学家Matthew Gardner预测，房价将保持同比增长，直到春季，届时房价将“开始出现负增长趋势”，进行“短暂的修正”。
一些买家正在寻找当前市场的上升空间。
一位卖家最近接受了空军退伍军人Kevin Colewell的报价。卖家正在调整他们的价格并与买家谈判。经纪人说，其他卖家正在推迟销售他们的房屋。西雅图的John L.Scott经纪人Wendy Carrington说，如果更多的卖家决定暂缓出售，可能会加剧该地区紧张的住房库存。
Carrington说：“我们只是总体上供应稀少，在这些其他因素之前，我们已经有这个问题了。”
西雅图地区的几个项目可以为低收入的首次购房者带来重要的改变。西雅图住房办公室为首次购房者提供首付帮助，首付金额为地区收入中位数的80%或以下。可提供高达55,000美元的首付援助。
华盛顿州住房金融委员会也有几个项目，包括最近增加的EnergySpark房屋贷款，为购买节能房屋的人提供较低的利率。还有一些非营利性项目，如HomeSight提供的低息贷款，以及通过Homestead社区土地信托为收入低于地区中位数80%的人提供的“永久可负担房屋”。
Homestead和Habitat都以社区土地信托模式运作，但在方法上略有不同。他们的房屋提供给收入低于地区收入中位数80%的低收入居民。对于一个四口之家，西雅图地区收入中位数的80%目前是95,300美元。
销售价格因房屋大小和位置而异，但通常在15万至35万美元之间，与目前西雅图855,000美元的中位数房屋价格相比，这是一个令人尖叫的便宜货。
像其他房主一样，土地信托的房主可以在他们的房子里住多久就住多久（只要他们能够按时付月供贷款）。如果他们的收入增加或家庭规模发生变化，也没有关系，房子是他们的。他们甚至可以把它作为遗产传给他们的孩子。
（一位信托房主和她3岁的孩子在社区里玩）
“房屋所有权首先是关于稳定性，”西雅图-金县人居中心的首席执行官布雷特·德安东尼奥说。“拥有房屋意味着知道你的租金不会上涨，能够在一个社区扎根，与你周围的组织接触，投票，而不是一直在搬家。”
Homestead执行董事Kathleen Hosfeld认为，房屋所有权提供了一种租房所没有的归属感。“所有权对人们说你属于这里。我们围绕租房创造了这样一种过渡性的生活方式，而我们提供给低收入人群的住房大多是租房。”
社区土地信托模式的代价是，如果房主选择出售房屋，他们必须以限制价格出售给另一个符合收入条件的申请人。对于Homestead房产，业主在居住的每一年都能获得其购房价格的1.5%的权益。因此，如果他们以20万美元购买，并在出售前住了10年，他们可以以23.2万美元出售。
这32,000美元大大低于西雅图房屋在公开市场上的升值率。但社区土地信托的房主几乎肯定无法在西雅图的公开市场上成为房主，所以这是他们唯一能够获得的资产。
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